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在整个红山和北站，除了主要以深高北学区价值为卖点的小户型产品红山学府外，中洲迎玺三期是仅剩下的唯一待售新盘，而且是北站板块唯一按照新规设计的户型，在得房率上相比其他4个同板块项目的一二期更有优势，同时增加了一二期没有的80多平的小户型，降低了入住门槛，所以关注度颇高。
说实话，折后的价格区间着实惊人，但应该说，要细看，不能囫囵吞枣一概而论。下面我们展开来说。
重磅消息：龙华北站中洲迎玺三期刚刚取证！明天开始i 深圳登记！22号开盘（下周六）‼️
接下来我们看看它的户型，也是比较有亮点的，由于按照新规来建，所以得房率比一二期高，加赠送后基本能达到90%左右。尤其是，这次增加了此前一二期没有的小面积户型。
这个小户型，尽管只有约82平，偏紧凑，但做到了3房2卫，功能性强，且主卧和儿童房双面飘窗，增加了不少使用面积。
约96平3房2卫，同样是主卧和儿童房双面飘窗，且阳台从客厅延伸到次卧，舒适性更强。
约102平的3+1房，常见的横厅户型，非常板正，赠送的+1有4个多平米，睡人是难了，可当书房也可当储物房，功能性不错。
约115平4房2卫，这是个南北通透户型，在深圳是最受欢迎的户型之一。深圳的几个标杆次新盘里，深铁懿府和海纳公馆都有相似户型。特别一点的是，这个户型阳台也是横跨了客厅和次卧，尺度比较舒适。
再看这个约143平5房2卫户型，可以说是115平户型的放大版，几乎一样，就是多了个房间。这属于紧凑的5房户型，一般5房户型会配3个卫生间，对于家庭人口多但预算不是非常高的家庭比较合适。
北站最后的新盘，目前深圳北站的住宅土地供应已趋近极限，从控规图可以清晰看到，片区内以红色商业用地为主，可开发的黄色住宅用地屈指可数。
中洲迎玺，原名为中洲黄金台，由中洲地产及信达投资联合打造开发，位于龙华民治街道深圳北站片区，处于北站超核中心核心板块，北侧就是华润超核中心润府，一个红绿灯的距离可到达华润万象系13.4万m的商业以及北站绿芯公园
项目是深圳北站近年新推的住宅盘中规模最大的一个新盘，而且还是纯粹的住宅社区，无保障性、回迁或安居房。
地铁：步行800米可达深圳北地铁站。这里是4/5/6号线的交汇站点，未来还有在建的22号线号线。居民乘坐地铁可快速畅达全市核心区域，通勤时间控制在1小时内。
自驾：通过新区大道、梅观高速、福龙路等主要道路，在不堵车的情况下，前往福田中心、前海、宝安中心、南山科技园、深超总部基地等核心区域，通勤时间基本在半小时以内。
项目毗邻13万平的龙华版万象城（在建中），未来的超级网红打卡地。延续华润高端商业基因，万象城、万象天地成功经验，打造创新型公园式商业综合体，以品质生活绿洲为理念，从立面设计到空间体验和业态分布，给龙华乃至全市带来高品位、高品质、自在放松别具一格Taste的商业新地标。
目前已经建成的大型商圈中，星河coco city距离项目约1.2公里，龙华天虹、红山6979距离约在2公里左右。
中洲迎玺属于深外龙+玉龙+龙腾初中大学区，小学是龙腾学校。据了解，深外龙这几年成绩不错，去年首次初三学子参加中考，就在龙华区一举夺魁，比肩龙华TOP学府-“深高北”。
另外隔壁还规划了由华润代建的九年制格致学校，属于特色教育项目，重点引入航天特色，步行5分钟即可上学，幼儿园在项目三期。
深圳展览馆、深圳市文化新馆 （建设中）、深圳演艺馆、深圳市图书馆北馆，深圳市美术馆新馆、简上体育综合体，项目周边汇聚五馆一体文体配套，尽展都会活力生活。
超核“未来之眸”绿芯公园（在建中）、民治体育公园、白石龙音乐主题公园、深圳北站中心公园、南园公园、逸秀公园、玉龙公园、德逸公园等八大生态公园，恒久自然相伴。
虽中国商业地产整体已进入相对存量时代，但对于经济发达区而言，市场需求依然旺盛，仍有可观的新增量市场可挖掘。据赢商大数据统计，2024年深圳新开业20个项目，总供应量超128万平方米，同比增长超50%。新开项目数量更是跻身全国TOP3。
而迈入2025年，深圳增量市场仍稳中有升，尤其头部项目将带来不少亮点项目，与此同时城市更新、主题商业也在进一步拓宽深圳商业想象边界。
据赢商大数据不完全统计，深圳2025年计划新开26个商业项目，合计商业体量达182.95万平方米。梳理近三年深圳拟开业商业总量，自2023年跌至谷底之后，增量市场开始逐步修复，稳中有升。从数据来看，相比于2024年152万平方米的拟开业商业总量，今年增长超20%。
从商业体量来看，在今年将开的26个新项目中，3万㎡以下（含3万㎡）的项目有10个，3-5万㎡（含5万㎡）的项目有4个，5-10万㎡（含10万㎡）的项目有7个，10万㎡以上的项目仅有5个。其中5万㎡以下的项目数量占比高达53%，社区mall成为企业拓展市场的新力量。
从分布区域来看，宝安区成为了深圳增量市场的绝对霸主，今年预计有9个新项目入市，总供应量高达89.6万平方米。其次为南山区与罗湖区，分别有超20万平方米的商业总量入市。
2025年深圳新增项目中，有5个项目为存量改造项目。包括深圳iN城市广场INCITY PARK、深圳港隆城、国贸SPRING、深圳怀德生活广场，以及南山海雅缤纷广场闭店改造引入的深圳首座京东MALL。
头部连锁开发商依然是主角，它们带来的旗舰项目是今年深圳增量市场的主要看点。诸如华润万象生活深圳京东MALL、大悦城控股、招商蛇口、K11集团、星盛商业、印力集团、华发商业、深圳出版集团等均有代表性项目入市。
除了常规标准商业，今年商业模式愈加丰富。比如冰雪主题文旅项目前海·华发冰雪世界、文化mall湾区之眼、新能源产业主题商业深圳IE Park智驾公园、深圳特发滨海潮文化主题商业、京东线下自营商业深圳京东MALL等。
据赢商大数据统计，2025年宝安区商业供应量位居深圳榜首，全年预计有9个新项目、89.6万平方米的商业总量入市。其次为南山区，预计有6个新项目入市，总量约38万平法米。罗湖区得益于城市更新，商业增量远超往年，2025年预计有4个新项目将开，总计20.7万平方米，位居深圳TOP3。此外，福田区、光明区、坪山区、盐田区均有少量新项目入市。
具体来看，大前海片区是未来商业发展的重点片区，新开项目集中在空港会展片区、前海-宝中片区、前海-蛇口片区三大片区。
空港会展商圈是全市重点建设的五个世界级商圈之一，在行政区上包括沙井、新桥、福海、福永等片区。近年来该片区商业发展开始崭露头角，去年宝安华强广场与万丰海岸城两大重磅商业的开业，吹响了商圈升级号角。今年更将迎来深圳怀德生活广场、怀德万象汇、深圳会展公园、深圳IE Park智驾公园（一期）、深圳前海·华发冰雪世界五个新项目的开业。
作为深圳唯一一个商业总量破百万的城市级商圈，宝安中心商圈仍然在持续扩容。大悦城控股华南旗舰项目-深圳大悦城、深圳出版集团打造的地标级文化综合体-湾区之眼等新项目的上新将进一步丰富宝安中心商圈的商业形态。
备受关注的深圳 K11 ECOAST与深圳招商太子湾花园城在今年将面世，拉动蛇口片区商业全面转型。此外，深圳CTF VALLEY、湾厦1012等中小型商业也在补充区域的商业总量。
而延续去年的趋势，头部效应愈加明显，知名连锁开发商携旗舰项目大力布局深圳，增量市场上演“神仙打架”。代表性项目如：
深圳大悦城为大悦城控股在深圳打造的首座大悦城，位于前海宝中商圈，与地铁5号线号线灵芝站无缝接驳。项目商业体量25万㎡，定位于“特区活力新潮向”，打造了首个云端雨林漫游美馔社交场星厨花园、“潮流T台”十字街、潮流地下城“25青年时区”等主题亮点空间。
在业态上，项目聚焦当下青年消费趋势，提出“精致潮流零售”、“舌尖上的博物馆”、“城市里的潮能聚乐部”三大创新业态标签，以“品牌共创”理念打造了“高街户外定制店+主理人概念店+生活方式旗舰店组团”、“品牌非标剧情店”及“新潮运动+泛休闲娱乐综合体”。目前项目已引入寰映影城全国最新旗舰店、盒马鲜生、PARTYDAY MEGA全国首家旗舰店、覔书店友谊书城传承店、哈尼兔家庭游乐中心全国首家定制旗舰店、GAMEONE全国首家极致潮玩体验店六大主力店。
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